開發(fā)商搞基金前赴后繼

　　根據(jù)遠洋地產(chǎn)、SinoProsperity基金與盛聰投資簽訂的投資協(xié)議，遠洋地產(chǎn)將向SinoProsperity基金出售盛聰投資49%的權益，包括以1031萬美元的價格出售盛聰投資的銷售股份，以及以7848萬美元的價格轉讓盛聰投資的貸款。遠洋地產(chǎn)在公告中坦陳，房地產(chǎn)基金除了會在項目拓展及評估等方面提供協(xié)助，同時，對于共同開發(fā)的新項目，也會提供初期收購土地以及開發(fā)所需資金，并為項目取得進一步融資以及審批提供協(xié)助。

　　太陽底下沒有新鮮事。事實上，開發(fā)商開辟自己的房地產(chǎn)金融業(yè)務早幾年就已經(jīng)出現(xiàn)，但而今卻開始愈演愈烈。2005年12月20日，萬科與中信資本投資有限公司簽訂了合作協(xié)議，共同籌組成立“中信資本·萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，以投資于萬科及萬科關聯(lián)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目。而今年以來，更多的開發(fā)商開始涉足這一領域，呈現(xiàn)出前赴后繼之勢。

　　8月5日，世茂房地產(chǎn)宣布將以有限合伙形式投資設立私募股權基金上海世茂匯天股權投資合伙企業(yè)(有限合伙)，基金規(guī)模將不超過50億元，公司參與認繳不超過15億元。8月底，杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司董事長戚金興宣布，濱江房產(chǎn)母公司杭州濱江投資控股有限公司旗下首只地產(chǎn)基金已正式成立，目前正在進行10億元種子基金的募集，并預計3年后該基金的規(guī)模將突破100億元。

　　為何開發(fā)商搞“基”前赴后繼?這源于開發(fā)商資金鏈壓力。“今年上半年，全國房企國內(nèi)貸款總共7023億元，同比增長僅僅6.8%，較2005-2010年平均26.5%的增長率大幅度降低;而房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻達到26250億元，同比增長33%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資額度大幅上升而銀行貸款增長卻大幅降低情況下，企業(yè)的資金壓力可想而知?！钡犊偷禺a(chǎn)機構董事長謝逸楓表示，上半年銀行貸款在所占資金來源中僅僅占到17.13%，為近年來最低。“民間借貸太貴，房地產(chǎn)信托又爆出兌付風險，房地產(chǎn)私募方興未艾。”

　　并非“為基金而基金”

　　事實上，房地產(chǎn)企業(yè)融資結構一直就存在不合理的狀況，尤其表現(xiàn)在對銀行依賴度過高。隨著2009年年底調(diào)控措施陸續(xù)出臺，限價、限購、限貸，甚至限抵押登記，房地產(chǎn)界遭遇了10多年來最為嚴厲的打壓。資金需求量極大的房地產(chǎn)業(yè)由此遭遇資金瓶頸，國內(nèi)運作模式已經(jīng)成熟的私募基金這時恰好彌補了房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口。另外，國內(nèi)日趨活躍的民間投融資培育了大量有投資意愿和投資能力的投資者，他們與正處資金饑渴期的房地產(chǎn)業(yè)一拍即合。

　　SinoProsperity基金首個投資對象選擇遠洋地產(chǎn)全資子公司盛聰投資有限公司，顯示出該基金的融資功能。在外界看來，這個基金更像是遠洋地產(chǎn)為其內(nèi)地項目設立的融資平臺。一直以來，由于同時身兼項目提供者和基金管理者雙重身份，類似開發(fā)商設立基金投資自有項目的模式，備受業(yè)內(nèi)質疑，其中是否可能存在內(nèi)幕交易，也成為監(jiān)管的灰色地帶。

　　北京三仁投資公司董事長馬勤表示：“不管是封閉式基金還是開放式基金，所有基金的一個共性就是對投資項目進行客觀的評價，從而決定是否投資。然而開發(fā)商自建的私募基金平臺，自己既是基金的管理者，又是具體項目的操盤手，省略了中間環(huán)節(jié)，違背了基金的本質?！?/FONT>